▲ 보람건축사사무소 대표 / 호원대학교건축학부 겸임교수

건축을 하다 보면 토지에 대한 규제나 각종 부담금에 대해 많은 질문을 받는다. 토지에 관한 질문에 지역과 지목에 대한 규제 등의 혼선을 갖는 경우가 많다.
지목은 건축을 함에 있어 토지에 ‘얼마만큼 규모의 어떤 용도가 들어설 수 있느냐를 알 수 있는 것’으로 예를 들어 생산관리 지역에서 건폐율 20%, 용적률 80% 규모의 농업, 임업, 축산업, 수산업용의 창고 용도만 가능하다.
지목은 건축물의 사용승인 이후 신청에 의해 변경한다. ‘어떤 건축물을 지었는가에 따라 대지, 공장용지, 창고용지, 잡종지 등으로 붙여지는 것’으로 대지든 잡종지든 앞서 말한 지역에서의 건축 규모나 용도가 달라지는 것은 아니다.
토지에 있어 지목이 임야, 전이나 답 그리고 과수원에 건축을 하기 위해서는 임야는 ‘산지전용’, 전이나 답 그리고 과수원은 ‘농지전용’을 해야 한다.
이렇게 전용이 필요한 경우 수반되는 각종 부담금은 전체 또는 일부가 면제되는 경우는 있으나 대체로 다음과 같이 산정되고 있다.
첫째 산지전용 시에는 ‘대체산림자원조성비’를 납부해야 하며 보전산지와 준 보전산지에 따라 다르나 일반적으로 ㎡당 3천500원 정도다. 둘째 농지전용 시에는 공시지가의 30%의 ‘농지보전부담금’을 납부해야 하나, 이때에 공시지가가 ㎡당 5만 원을 초과하게 되면 상한제인 5만 원으로 적용한다.
셋째 위 두 가지 외에 ‘개발 부담금’이 발생할 수 있는데, 도시지역에서 990㎡이상, 비도시지역에서 1천650㎡이상을 개발할 경우 발생한다.
‘개발 부담금’의 산정은 개발하는 면적에 개발 후의 인상 된 공시지가에서 개발 전의 공시지가를 뺀 금액에서 납부한 부담금과 토목 공사비를 공제한 금액의 25%정도이다.
하지만 위 세 가지 상황에서 각종 부담금을 면제 받았거나 대상이 되지 않았다 하더라도 동일인이 한 행위는 5년 이내를 합산하는 것이므로 추가 개발 할 경우에는 반드시 검토가 필요하다.
산지나 농지를 구입해 개발을 원한다면 지역은 물론 지목에 따른 각종 부담금을 사전에 검토해야만 생각지 못한 큰 부담을 줄일 것이다.
 

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